福岡でアパート・マンション経営をされている会社員大家の方や副業で不動産賃貸をされている方から、確定申告のたびに「この支出は経費にできるのか」「もっと節税できないか」というご相談を数多くいただきます。
不動産所得の確定申告は、経費を正しく・漏れなく計上できるかどうかで納税額が大きく変わります。
今回は、不動産オーナーが押さえておきたい経費計上と節税の基本ポイントをご紹介します。
必要経費として計上できる主な項目
不動産所得の必要経費として認められる代表的なものは次のとおりです。
- 減価償却費：建物や設備は年数の経過とともに価値が下がっていくため、その減少分を耐用年数に応じて毎年経費に計上できます。実際に現金支出を伴わないのに利益から差し引ける、節税上とても重要な経費です。
- 管理費・修繕費：管理会社への委託費や、原状回復・維持のための修繕にかかった費用。
- 固定資産税・都市計画税：所有する物件にかかる税金。
- 借入金の利子：物件購入のためのローン利息（元本部分は経費になりません）。
- 火災保険料・地震保険料：契約期間に応じて按分計上します。
- 税理士報酬、司法書士報酬：確定申告や不動産賃貸業に関連して専門家へ依頼した費用。内容によっては資産計上が必要となる場合もあります。
- 交通費・通信費：物件の見回りや管理会社との連絡にかかった費用。
見落としがちなのが、所有物件の見回りや管理会社との打合せのための交通費、不動産賃貸業に直接関連する書籍・セミナー参加費、自宅の一部を管理事務に使っている場合の家賃・光熱費の按分部分などです。
こうした細かな支出も、業務との関連性を説明できれば経費として認められる可能性があります。
「修繕費」と「資本的支出」の区分が節税のカギ
経費計上で特に判断に迷うのが、修繕費と資本的支出の区分です。
国税庁の基準では、原状回復や維持のための支出は「修繕費」として全額その年の経費にできる一方、価値を高めたり耐用年数を延ばしたりする支出は「資本的支出」として資産計上し、減価償却で複数年に分けて経費化することになります。（参考：「No.1379 修繕費とならないものの判定（国税庁）」）
目安として、おおむね3年以内の周期で行う修理・改良、または1件20万円未満の支出は修繕費として処理できます。
また、修繕費か資本的支出か判断が難しい場合でも、60万円未満、または前年末の取得価額のおおむね10％以下であれば修繕費として処理できる特例があります。
この区分を誤ると、本来その年に全額経費にできた支出を数年に分けて計上してしまうだけでなく、反対に資本的支出を修繕費として処理した場合には、税務調査で否認されるリスクもあります。
経費にならないもの・注意したいポイント
一方で、経費にできないものも押さえておく必要があります。
代表的なのは、ローンの元本返済部分、所得税・住民税、事業と関係のない私的な支出、そしてスーツや腕時計など「事業との関連性を明確に説明できない」支出です。
特に自宅兼事務所のように事業と家事が混在する費用（家事関連費）は、使用割合に応じて按分し、業務で使った部分のみを経費にする必要があります。按分の根拠があいまいなまま全額を経費計上すると、税務調査で否認されるリスクが高まるため、面積比や使用時間など合理的な基準を記録しておくことが大切です。
また、消費税については、住宅の貸付は非課税取引ですが、事務所・店舗などの貸付は課税取引となります。
事業用物件を貸している場合、借主が課税事業者であれば、インボイス登録の有無が借主側の仕入税額控除に影響することがあります。
物件の用途によって取り扱いが異なるため、複数物件を所有するオーナーの方は特に確認しておきたいポイントです。
なお、駐車場の貸付けについては、貸付形態によって消費税の取扱いが異なるため、住宅の貸付けとあわせて確認が必要です。
青色申告特別控除を活用する
不動産所得がある方は、要件を満たせば青色申告を選択することで最大65万円の特別控除を受けられます。
適用には、貸付が事業的規模（おおむね5棟10室基準）であること、正規の簿記による帳簿作成と貸借対照表の提出、そして申告期限内の提出とe-Taxでの申告（または優良な電子帳簿保存）が必要です。
要件を満たさない場合でも10万円の控除は受けられますが、差は大きく、帳簿づけの体制を整える価値は十分にあります。
なお、令和9年分以後は、一定の要件を満たす場合に青色申告特別控除が最大75万円となる改正も予定されています。
まとめ
経費の計上漏れや修繕費・資本的支出の判断ミスは、知らないうちに納税額を増やしてしまいます。本業でお忙しい会社員大家の方や副業で不動産賃貸をされている方こそ、日々の記帳や申告を税理士に任せることで、正確な申告と節税の両立が可能になります。
不動産投資に強い宮川公認会計士・税理士事務所（福岡・天神駅徒歩1分）では、不動産オーナーの確定申告・経費計上・節税対策に関する個別相談を承っております。
確定申告や経費計上でお悩みの方は、お気軽にご相談ください。
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